공시지가·시세·실거래가 — 같은 집인데 왜 가격이 다를까?

1. “같은 아파트인데 가격이 세 개나 있어요?”

저는 처음에 네이버 부동산을 보고 깜짝 놀랐어요. 같은 아파트, 같은 평형인데도 ‘공시지가’, ‘시세’, ‘실거래가’가 다 다르게 표시되어 있었거든요.

심지어 부동산 중개소에서 말하는 금액은 또 달랐어요. “이건 시세고요, 이건 실거래가입니다.” 그때는 솔직히 이렇게 생각했어요. “가격이 세 개면, 대체 어느 게 진짜죠?”

그런데 나중에 알았어요. 이 세 가지는 “다른 목적”으로 만들어진 숫자라는 걸요. 즉, **진짜가 셋 있는 게 아니라 ‘용도가 셋’인 거예요.**

 

💡 “공시가는 세금용, 시세는 시장용, 실거래가는 증빙용.”
이 한 줄만 외워두면 부동산 가격 뉴스가 훨씬 명확해집니다.

 

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2. 세 가지 가격의 역할을 비교해볼게요

구분	정의	누가 정하나요?	주요 용도	특징
① 공시지가	정부가 매년 발표하는 기준가	국토교통부	재산세·종부세·건보료 등 세금 계산 기준	실제 거래가보다 낮음 (세금용이므로)
② 시세	시장 참여자(중개사, 플랫폼)가 추정한 가격	부동산 시장 / 민간	대출 심사 / 매매 협상 / 보증보험 참고	가장 유동적, 시점에 따라 수시로 변함
③ 실거래가	국세청에 신고된 실제 거래금액	법무사·국토교통부	통계·시세 참고 / 가격 투명화	가장 ‘팩트’에 가까운 금액 (거래 완료 기준)

 

이 표를 보면 확실히 달라요. 세금 낼 때 기준이 되는 건 ‘공시지가’, 은행이나 부동산에서 말하는 건 ‘시세’, 정부가 공개하는 실제 계약가는 ‘실거래가’. 이렇게 역할이 완전히 다릅니다.

 

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3. “그럼 내 집은 얼마짜리죠?” — 상황별로 기준이 달라요

같은 집이라도 ‘누가, 왜, 언제’ 평가하느냐에 따라 금액이 달라져요.

상황	참고 가격	이유
재산세 낼 때	공시가격	정부가 세금을 계산하기 위해 정한 ‘기준가격’
집을 담보로 대출받을 때	시세	은행이 위험을 고려해 평가한 시장가격
실제 사고팔 때	실거래가	계약서에 적힌 진짜 거래금액 (국세청 신고)

 

결국 세 가지 가격이 ‘진짜냐 가짜냐’의 문제가 아니라, ‘누가 기준을 잡느냐’의 차이인 거예요.

 

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4. 실제로 보면 이렇게 달라요

예를 들어 같은 아파트 84㎡의 경우 (예시)

가격 종류	금액 (예시)	비고
공시가격	4억 2,000만 원	세금 계산용 (시세 대비 약 70~80%)
시세	5억~5억 5,000만 원	부동산에서 제시하는 ‘시장 거래 예상가’
실거래가	5억 2,000만 원	국토부 실거래 공개 시스템 기준 (계약 신고 완료)

 

이 예시처럼, 세 가지 금액이 보통 10~20% 정도 차이가 납니다. 그래서 세금은 공시가격으로, 대출은 시세로, 계약은 실거래가로 계산되는 거죠.

 

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5. 이제 뉴스 볼 때 헷갈리지 않아요

예전에는 뉴스에서 “공시지가 인상”, “실거래가 하락”, “시세 안정세” 이런 표현이 한 문장에 섞이면 그냥 스킵했어요.

하지만 지금은 이렇게 읽습니다.

• 공시지가 인상 → 세금이 오르겠다는 의미
• 실거래가 하락 → 실제 거래가 줄거나 가격이 떨어짐
• 시세 안정 → 부동산 시장 체감가격이 조정 중

 

이렇게 해석이 되니까, 뉴스 제목 하나만 봐도 ‘이건 정책 영향이구나, 이건 시장 반응이구나’를 구분할 수 있게 됐어요.

결국 중요한 건 “지금 내 상황에서는 어떤 가격이 기준이 되느냐”예요. 집을 사려는 사람에겐 시세, 세금 신고 중이면 공시가, 팔려는 사람에겐 실거래가. 그 기준만 정해두면 혼란이 줄어요.

 

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오늘의 정리

• 공시가: 정부가 정한 ‘세금 계산용 기준가’
• 시세: 시장에서 형성된 ‘체감 거래가’
• 실거래가: 실제 계약서에 찍힌 ‘진짜 거래금액’
• 뉴스는 ‘어떤 기준의 가격을 말하는지’ 구분해서 들어야 한다